葉檀：穆迪不懂中國樓市 剛性需求時代還沒有過去
據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，評級機構(gòu)穆迪把中國房地產(chǎn)業(yè)展望從穩(wěn)定調(diào)整到負(fù)面，預(yù)計未來一年住宅銷售增長將大幅放緩。經(jīng)濟之聲特約評論員、財經(jīng)專欄作家葉檀就此事發(fā)表獨家點評。
經(jīng)濟之聲：原本已經(jīng)低迷的中國房地產(chǎn)業(yè)，又遭到當(dāng)頭一棒。評級機構(gòu)穆迪昨天宣布，把中國房地產(chǎn)業(yè)展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。穆迪預(yù)計，未來12個月內(nèi)，隨著庫存上升、流動性減弱，中國住宅類房地產(chǎn)銷售的增長將會大幅放緩。對于穆迪給出的結(jié)論和分析依據(jù)，您認(rèn)同嗎？我們知道穆迪是權(quán)威的評級機構(gòu)，它的警示，我們怎么對待？
葉檀：穆迪有自己的依據(jù)，我們不能說它的結(jié)論是錯誤的，但是它顯然不太懂得中國房地產(chǎn)的特殊情況和中國的特色。穆迪主要是按照幾個數(shù)據(jù)來的，它也做了實際的考察，比如說今年房地產(chǎn)的庫存量在上升，而且去年它的銷售額同比增長了26.6%，而今年是在0%-5%之間，而且一二線城市的庫存量在大幅上升。最重要的是，由于中國實行穩(wěn)健的貨幣政策，所以中國房地產(chǎn)的貸款、房地產(chǎn)的融資渠道在收窄。根據(jù)這幾個方面因素，穆迪認(rèn)為中國的房地產(chǎn)從穩(wěn)定調(diào)整到負(fù)面，也就是說未來的風(fēng)險非常大。
但穆迪沒有想到，從2003年開始，中國的房地產(chǎn)經(jīng)歷了一輪又一輪的調(diào)整，平均兩年有一次大調(diào)整，每一次我們覺得房地產(chǎn)市場快要崩盤了，但是在每次“崩盤論”之后，中國的房地產(chǎn)都會進(jìn)入一個上漲和穩(wěn)定的區(qū)間。中國的房地產(chǎn)有自己的特色，它的政策、貨幣以及一些經(jīng)濟的指標(biāo)都跟西方房地產(chǎn)市場有非常大的區(qū)別。
經(jīng)濟之聲：樓市崩盤論持續(xù)發(fā)酵中，一些悲觀者認(rèn)為穆迪這次調(diào)降房地產(chǎn)信用評級有落井下石的味道，可能會成為壓垮中國樓市的最后一根稻草。雖然大家都在說地方政府救市難以改變樓市目前的頹勢，但是說中國樓市要垮掉，這種擔(dān)憂是不是有些多慮了？
葉檀：穆迪是世界知名的評級機構(gòu)，它的評級直接影響到中國房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，所以我們對穆迪的評級給予特殊的關(guān)注。在此前，一些機構(gòu)包括花旗銀行在內(nèi)，都發(fā)布一系列的報告看空中國的房地產(chǎn)市場，但中國的房地產(chǎn)市場并沒有因此垮臺。這些機構(gòu)主要的看空理由跟穆迪是一致的，目前我們需要關(guān)注的是幾個重點領(lǐng)域，比如說中國的融資渠道、房地產(chǎn)的融資渠道是不是會增加。比如說房地產(chǎn)價格下降之后，它的去化率會上升，像杭州這個城市，它的房地產(chǎn)價格在下降，但是某些樓盤在房價大幅下降之后，出現(xiàn)了剛性需求的上升，甚至出現(xiàn)了“日光盤”的現(xiàn)象。
如果出現(xiàn)這一系列組合拳的話，我相信中國的房地產(chǎn)市場依然會企穩(wěn)。我們的剛性需求時代沒有過去，我們的商品房時代也沒有過去。現(xiàn)在的關(guān)鍵問題是，我們的貨幣政策能不能對房地產(chǎn)出現(xiàn)一個比較大的調(diào)整。
當(dāng)然，我們也不能說穆迪是“陰謀論”，因為國外的機構(gòu)都有各自的看法，我們不能以“陰謀論”來統(tǒng)概它們的看法。
經(jīng)濟之聲：目前中國的房地產(chǎn)后市會是一個怎么樣的發(fā)展路徑？
葉檀：中國的房地產(chǎn)市場會發(fā)生非常嚴(yán)重的分化，有的受益于高鐵時代，受益于城鎮(zhèn)化，一些重點城市的房價依然會上升；但是有的房地產(chǎn)市場由于此前過于激進(jìn)，泡沫過大，比如說像中國西北部的一些煤炭城市，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)急劇下滑的現(xiàn)象，它的分化是非常嚴(yán)重的。
另外一個分化是消費群體中的分化，有些資金較多的人群會購買商品房，商品房的價格會下降；但是保障房，包括共有產(chǎn)權(quán)房，會維持一個非常低水位的穩(wěn)定價格。
房地產(chǎn)企業(yè)也會發(fā)生分化，前兩年一些比較穩(wěn)健，比較注意現(xiàn)金流的大型房地產(chǎn)企業(yè)，未來會進(jìn)入一個并購其他企業(yè)的階段；而一些小型的比較激進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)，它會出現(xiàn)一個崩盤的結(jié)果。
經(jīng)濟之聲：目前危險最大的是哪一類城市？
葉檀：城市分化的最后邏輯是，哪個城市受益于新型城鎮(zhèn)化時代，哪個城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了比較好的轉(zhuǎn)型，那么這個城市的房地產(chǎn)市場就有可能起來，而且它的房地產(chǎn)市場是比健康的。
目前最危險的城市有一些共同特點：以前的房價非常高，泡沫比較大，但是它的人口和它的存款在流失，而且它轉(zhuǎn)型比較困難。最重要的是，它沒有受益于高鐵時代，它單純靠低端的制造業(yè)或者是靠一些低端的資源性行業(yè)發(fā)展，這樣的城市風(fēng)險非常大，它的市場出現(xiàn)了急劇的下滑。
經(jīng)濟之聲：目前一些地方政府出臺了一些救市政策，這對個別城市的危局有沒有緩解作用？
葉檀：這些救市政策起到的作用其實并不大，這些政策對于局部會有一定的影響，但影響相當(dāng)小，因為地方政府沒有辦法去影響融資的成本，也沒有辦法去提振房地產(chǎn)市場的整體信心。我們房地產(chǎn)市場要穩(wěn)健，必須要進(jìn)行頂層設(shè)計，從貨幣、從信心、從全國的資產(chǎn)負(fù)債表來總體衡量我們的房地產(chǎn)市場，這樣才能出臺非常行之有效的政策。
經(jīng)濟之聲：對于房地產(chǎn)融資成本后續(xù)的變化，怎么看？
葉檀：房地產(chǎn)市場的融資非常奇特，它以前是靠銀行，然后到境外去貸款融資，因為它的貸款利率非常低，然后它發(fā)行了一些房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)融資的成本整體來說比較高，很多都到了15%以上，成本如此之高是因為它的房價上漲得更快，所以能夠覆蓋它的融資成本。
現(xiàn)在出現(xiàn)了一個逆轉(zhuǎn)的趨勢，如果說房地產(chǎn)的融資成本繼續(xù)維持在15%的高位，而房地產(chǎn)的價格又降下來了，下降到0%-5%之間，那顯然不能覆蓋融資成本。一些新進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)，新興又不太好的房地產(chǎn)企業(yè)，就面臨資金流斷裂的風(fēng)險，而大型的房地產(chǎn)企業(yè)，它就會主動降低它的建設(shè)速度。
經(jīng)濟之聲：在這一輪調(diào)整中，土地的價格會不會出現(xiàn)系統(tǒng)性下降？
葉檀：土地的價格已經(jīng)出現(xiàn)了下降了，最主要的問題是，大家對土地的吹捧最近有所下行。考慮到不同的城市，比如說一線城市、一些核心區(qū)域的城市和城市的新興中心點，這樣土地如果低價買入的話，未來仍然有升值的空間，因為這些地方每平方公里的GDP會上升，越是經(jīng)濟發(fā)達(dá)的地方，現(xiàn)在以均價拿地，越是合適的。
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