國土部：堅持房地產(chǎn)調(diào)控力度不放松
國土部昨日召開2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況新聞發(fā)布會。國土部土地利用管理司副司長竇敬麗表示，今年要堅決貫徹落實中央調(diào)控政策不動搖，堅決促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，保障性安居工程用地堅決應(yīng)保盡保，違法違規(guī)用地堅決打擊，一手抓以保障性安居工程為主的住房用地供應(yīng)，同時也要抓好已供土地的開發(fā)利用建設(shè)，及早形成有效供應(yīng)。
竇敬麗表示，2011年住房用地市場運(yùn)行保持了較為平穩(wěn)的狀況，一方面，保障性安居工程用地大幅增加，有力保障了1000萬套建設(shè)任務(wù)的順利落地；另一方面，商品住房用地落實仍創(chuàng)新高，為配合落實中央調(diào)控目標(biāo)，加快形成住房有效供應(yīng)、促進(jìn)房價合理回歸作出了貢獻(xiàn)。
在一系列調(diào)控政策措施作用下，土地市場量價趨穩(wěn)。截至2011年12月底，全國未竣工房地產(chǎn)項目用地約為前3年房地產(chǎn)用地平均供應(yīng)量的3.4倍，未竣工土地總體能夠滿足持續(xù)開發(fā)需要。市場上地價漲幅回落，土地市場趨于理性。
據(jù)介紹，2011年，全國商品住房用地計劃落實10.5萬公頃，超過前2年年均實際供應(yīng)量(8.17萬公頃)28.5%。上海、天津、福建、云南、貴州、廣西等省(區(qū)、市)住房用地計劃落實率均超過90%。
竇敬麗表示，今年工作的基本要求和重點任務(wù)是：堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策方向不改變、態(tài)度不動搖、力度不放松，以保障并合理供應(yīng)住房用地和促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展為根本出發(fā)點，繼續(xù)嚴(yán)格落實中央各項調(diào)控政策措施，加大監(jiān)管和調(diào)控力度，鞏固已有調(diào)控成果，促進(jìn)房價合理回歸；繼續(xù)以保障性安居工程用地落實為重點做好住房用地供應(yīng)工作，努力保持土地市場平穩(wěn)運(yùn)行，避免土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和價格大起大落，合理引導(dǎo)市場預(yù)期；繼續(xù)以促進(jìn)形成住房有效供應(yīng)為重點做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強(qiáng)住房宗地供應(yīng)和開發(fā)利用的動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管，嚴(yán)格督促按合同約定條件建設(shè)和開竣工，及時發(fā)現(xiàn)處置閑置土地，堅決打擊違法轉(zhuǎn)讓土地行為。
對于“去年國土部供地計劃落實不足七成”的報道，竇敬麗表示，去年供地計劃落實不足七成的主要原因，一方面是供地計劃編制過大，對市場的預(yù)測研判還有不科學(xué)、不合理的情況。另一方面，商品住房的供應(yīng)受市場需求的影響，去年上半年開始是高價地，下半年隨著市場的變化出現(xiàn)了流拍流掛的現(xiàn)象，勢必影響到土地的供應(yīng)，也勢必影響到最終計劃的落實。此外，國有土地房屋征收和拆遷補(bǔ)償條例頒布實施以后，對征地工作也有一定的影響，工作進(jìn)程比較緩慢，對供地計劃的落實也有影響。她同時強(qiáng)調(diào)，大家關(guān)注供地計劃的完成率，更要看實際的供地量。目前市場上存量的土地總體能夠滿足持續(xù)開發(fā)需要，能夠為后續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控起積極的作用。
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房價仍面臨下降壓力
央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，在緩解當(dāng)前資金壓力的同時，對房地產(chǎn)市場也形成一定利好。由于銀行信貸投放能力增加，首次購房人群可以獲得更多信貸支持，從而釋放購房需求。業(yè)內(nèi)預(yù)計，未來樓市成交量有望逐步回暖。不過，成交量復(fù)蘇并非意味著房價將出現(xiàn)反彈。從當(dāng)前樓市庫存量和開發(fā)商自身資金壓力來看，未來房價依然面臨下行壓力。
從統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，70個大中城市1月份房價無一上漲。與上月相比，價格下降的有48個，持平的有22個。限購最嚴(yán)格的一線城市房價平均環(huán)比下調(diào)0.2%，非限購城市環(huán)比也下調(diào)0.12%。不只是新房價格，二手房房價也出現(xiàn)環(huán)比下跌，房價快速上漲的局面已經(jīng)得到遏制。
與房價停漲相對應(yīng)的是成交量的持續(xù)低迷。1月10個重點城市新建住宅成交量環(huán)比下降超過五成，同比降幅近七成。一線城市中，北京成交面積僅為44.09萬平方米，環(huán)比減少65%；上海和廣州成交面積環(huán)比下降均在四成以上。一線房企的銷售額也出現(xiàn)明顯下滑，調(diào)整銷售策略、減輕銷售壓力已經(jīng)成為房企促銷的源動力。
可以看到，由于經(jīng)濟(jì)增速放緩、物價趨于回落，此次央行宣布“降準(zhǔn)”將使貨幣供應(yīng)量增大。不過在當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)控政策未變的情況下，對于開發(fā)商貸款放松的可能性并不大。這就意味著，開發(fā)商依然面臨著來自資金層面的壓力，通過降價促銷、加快回款速度仍是大多數(shù)開發(fā)商的首選。不過對于首次購房人群而言，由于銀行信貸規(guī)模的提升，將有望獲得更多信貸支持，從而釋放購房需求，并帶動樓市成交量的回暖。不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，由于房價已有回落，再加上信貸政策向首次購房人群傾斜，2、3月份全國多個城市有望迎來樓市小陽春。
值得注意的是，成交量回暖并不意味著房價將迎來反彈。目前我國樓市供大于求的局面依然嚴(yán)峻，最突出的就是樓市庫存量的不斷攀升，部分開發(fā)商的庫存壓力甚至已經(jīng)超過2008年的低迷時期。1月底，京滬深等10個典型城市的新建商品住宅庫存總量已經(jīng)達(dá)到5900萬平方米，同比增長40%。不僅如此，如果算上潛在供應(yīng)量，未來待消化的庫存仍是“天文數(shù)字”。業(yè)內(nèi)根據(jù)在建住宅面積及最近1年的新開工面積推算，2012年上半年全國主要35個熱點城市供應(yīng)量將明顯增加，合計潛在供應(yīng)面積達(dá)到2.56億平方米。如果按照其中80%為住宅實際出讓面積且單套住宅100平方米計算，潛在供應(yīng)住宅將超過200萬套。
顯然，巨大的庫存已經(jīng)成為懸在樓市上方的“堰塞湖”。正是如此，未來成交量的適度放量不會導(dǎo)致當(dāng)前“供大于求”的市場格局發(fā)生反轉(zhuǎn)，房價并不具備反彈動力。即使貨幣政策出現(xiàn)松動、地產(chǎn)政策面臨有針對性的微調(diào)，依然不會改變國家對房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀政策基調(diào)。對于開發(fā)商而言，為了維持現(xiàn)金流，適當(dāng)放緩建設(shè)步伐、減少土地擴(kuò)張、加快存貨周轉(zhuǎn)是度過樓市“寒冬”的法寶，這就意味著房價調(diào)整仍將持續(xù)。(中國證券報)
兩部委聯(lián)手防控樓市降溫負(fù)面效應(yīng)
在房地產(chǎn)市場調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)不懈的背景下，監(jiān)管層已著手疏導(dǎo)控制下一步市場降溫可能帶來的負(fù)面效應(yīng)。
本報記者從相關(guān)人士處獲悉，銀監(jiān)會近日對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險發(fā)出密集提示，明確要求商業(yè)銀行嚴(yán)格控制房地產(chǎn)過熱地區(qū)的開發(fā)貸款規(guī)模，并強(qiáng)化房企“名單制”管理，立足產(chǎn)業(yè)鏈條開展壓力測試。
與此同時，國土部近期也提出要加強(qiáng)與央行、銀監(jiān)會協(xié)商，抓緊出臺《關(guān)于加強(qiáng)土地儲備與融資管理的通知》，防范因地方債務(wù)壓力產(chǎn)生違規(guī)供地行為。
可以預(yù)見，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)風(fēng)險防控將成今年各項風(fēng)險防控任務(wù)的重中之重。
“房地產(chǎn)過熱地區(qū)”即指房價上漲過快地區(qū)?？刂七@些地區(qū)的開發(fā)貸款規(guī)模，將有助于緩解房價過快上漲。不過，在開發(fā)商的資金來源中，依靠貸款的占比并不如預(yù)期的那么高。
以去年的數(shù)據(jù)為例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，依靠國內(nèi)貸款的約1.26萬億元，僅占15.09%，絕大部分資金來源于自籌、定金及預(yù)售款。因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，控制開發(fā)貸款規(guī)模必須要與其他措施相配合，才能出現(xiàn)較為明顯的政策效果。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在持續(xù)的樓市調(diào)控下，部分開發(fā)商已出現(xiàn)資金鏈緊張風(fēng)險。為此，銀監(jiān)會近期加緊督促銀行強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“名單制”管理，逐戶進(jìn)行風(fēng)險排查和流動性、清償力測算，并相應(yīng)制定應(yīng)對預(yù)案。
值得關(guān)注的是，銀監(jiān)會還要求商業(yè)銀行督促分析房地產(chǎn)上下游相關(guān)行業(yè)授信規(guī)模和風(fēng)險狀況，跟蹤監(jiān)測相關(guān)行業(yè)間的風(fēng)險傳導(dǎo)，立足產(chǎn)業(yè)鏈條開展壓力測試，作出防控化解風(fēng)險的整體規(guī)劃安排。
無獨有偶，相關(guān)監(jiān)管部門擬出臺的《關(guān)于加強(qiáng)土地儲備與融資管理的通知》，也是為做好房地產(chǎn)政策儲備和預(yù)評估，疏導(dǎo)控制下一步市場降溫可能帶來的負(fù)面效應(yīng)。
一份來自國土部的調(diào)研報告顯示，地方土地儲備平臺本身的資金風(fēng)險可控，但地方政府往往將土地儲備平臺與地方融資平臺捆綁在一起，進(jìn)行抵押融資，導(dǎo)致風(fēng)險較大。而上述辦法就是為預(yù)防解決該問題的發(fā)生。
監(jiān)管層嚴(yán)防死守風(fēng)險底線，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍從嚴(yán)不懈。住建部已明確：繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化信貸、稅收政策和限購措施。不過，在遏制不合理需求的同時，政策有望向合理購房需求傾斜。(上海證券報)
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