2014-07-09 08:38:00 來源:大河網(wǎng)—大河報
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國家統(tǒng)計局日前公布《2013年統(tǒng)計公報》顯示，2013年，第三產(chǎn)業(yè)比重明顯提高，達(dá)到46.1%，比第二產(chǎn)業(yè)比重高2.2個百分點(diǎn)，這是第三產(chǎn)業(yè)比重首次超過第二產(chǎn)業(yè)。
而寫字樓是城市第三產(chǎn)業(yè)的重要載體。近日，同策咨詢機(jī)構(gòu)發(fā)布《2014年35個大中城市寫字樓投資價值研究報告》，衡量35個大中城市寫字樓的城市基本面投資價值，鄭州則被認(rèn)定為寫字樓市場重點(diǎn)關(guān)注的城市。
城市類型
第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口多，第三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)，對于辦公樓具有強(qiáng)大的人口和經(jīng)濟(jì)支撐，且辦公樓供需較為平衡
第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口多，第三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)，對于辦公樓具有強(qiáng)大的人口和經(jīng)濟(jì)支撐，但辦公樓供給過度，短期市場壓力較大
第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口少，第三產(chǎn)業(yè)較弱，但辦公樓供需較為平衡
市場特征
環(huán)渤海城市
中西部及東北城市
優(yōu)先進(jìn)入城市
長三角城市
珠三角及海峽西岸城市
南京
深圳
重慶成都武漢西安
重點(diǎn)關(guān)注城市
上海杭州
廣州
北京天津
鄭州
選擇性進(jìn)入城市
石家莊大連青島沈陽濟(jì)南
不建議進(jìn)入城市
第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口少，第三產(chǎn)業(yè)較弱，辦公樓供需過度
南寧福州海口
哈爾濱蘭州太原長沙南昌烏魯木齊
合肥寧波
廈門
貴陽昆明呼和浩特銀川西寧
鄭州人均寫字樓面積排第六
同策咨詢對全國35個大中城市人均寫字樓面積調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，鄭州和北京、廣州、天津、杭州、廈門、寧波、合肥、銀川、呼和浩特、貴陽等11個城市人均寫字樓面積明顯高于其他城市，已占據(jù)35個大中城市三分之一，供給已經(jīng)較為充分。
從國內(nèi)來看，根據(jù)本報告的研究標(biāo)準(zhǔn)，如果一個城市人均商業(yè)面積超過1平方米，也就意味著城市的寫字樓供應(yīng)面積已出現(xiàn)飽和或明顯過?，F(xiàn)象，而這樣的城市在35個大中城市當(dāng)中不在少數(shù)。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，有11個城市人均寫字樓面積已經(jīng)面臨飽和或過剩的狀態(tài)，已經(jīng)占據(jù)35個大中城市三分之一。而鄭州在35個大中城市中，人均寫字樓面積排第六位。其中北京、杭州、銀川人均寫字樓面積已在1.5平方米以上，成為35個大中城市中人均寫字樓面積最高的三個城市。而人均寫字樓面積在1平方米~1.5平方米區(qū)間的城市中，鄭州僅次于呼和浩特和廈門兩個城市，高于廣州、天津、寧波、合肥、貴陽等城市。
而就北上廣深等一線城市來看，由于其常住人口數(shù)量龐大、第三產(chǎn)業(yè)能力較強(qiáng)等原因，寫字樓市場需求相當(dāng)強(qiáng)勁，至今為止，除北京外，上海、廣州和深圳這三個一線城市總體上仍然沒有系統(tǒng)性的供應(yīng)過剩的市場風(fēng)險。其他二線城市目前寫字樓雖然沒有系統(tǒng)性的供應(yīng)過剩的風(fēng)險，也應(yīng)該提早防范。
部分城市出現(xiàn)寫字樓過剩
報告分析發(fā)現(xiàn)，35個大中城市中，部分城市的寫字樓市場已經(jīng)面臨飽和或過剩的狀態(tài)。
從35個大中城市寫字樓市場供需比來看，短期內(nèi)，不少城市仍然面臨供應(yīng)量偏大的市場風(fēng)險，會影響到這些城市寫字樓物業(yè)的投資價值。比如西寧、?？?、銀川、大連、烏魯木齊、天津、濟(jì)南、蘭州等8個城市新開工面積遠(yuǎn)超出市場去化能力，平均去化周期達(dá)到5年以上，甚至個別城市寫字樓物業(yè)可供市場去化10年以上，比如西寧、?？凇｀嵵萑セ芰ο鄬^強(qiáng)，供需比值并不高，市場相對比較健康。
對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，部分城市寫字樓之所以出現(xiàn)飽和或過剩狀態(tài)，主要有以下原因。
第一，在城鎮(zhèn)化過程中，新的城市發(fā)展規(guī)劃及辦公環(huán)境不斷升級是主因。這些規(guī)劃涉及新的城市副中心、新興商圈、區(qū)域合并、原有城市區(qū)域功能升級等諸多方面，將直接導(dǎo)致社會及經(jīng)濟(jì)資源向這些區(qū)域集合，也就直接導(dǎo)致中國城市寫字樓開發(fā)快速發(fā)展，導(dǎo)致整體市場接近飽和或局部過剩。
第二，在當(dāng)前住宅市場限購的背景下，眾多房企將視線轉(zhuǎn)移到商辦物業(yè)開發(fā)，開始謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，一定意義上也導(dǎo)致商辦物業(yè)開發(fā)群起而上，導(dǎo)致寫字樓開發(fā)面臨同質(zhì)化，供應(yīng)過剩的風(fēng)險。
第三，第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展促使寫字樓物業(yè)需求大增，但開發(fā)體量已經(jīng)超出第三產(chǎn)業(yè)增長帶來的實(shí)際需求。
張宏偉說，部分城市已經(jīng)意識到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)存在的問題，開始著手解決。比如今年年初蘇州市就出臺商業(yè)地產(chǎn)“限售”和禁止售后包租政策。
就鄭州而言，寫字樓市場2011年起經(jīng)歷了爆發(fā)式增長，尤其是高鐵商圈寫字樓出現(xiàn)了集中供應(yīng)，去化周期變長。從2013年開始，鄭州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度明顯加快，包含高鐵站在內(nèi)的鄭東新區(qū)寫字樓去庫存化非常明顯，庫存量一路走低，至今年1月份，庫存降至7.8萬平方米以下。
鄭州成為寫字樓市場重點(diǎn)關(guān)注城市
同策咨詢通過對35個大中城市的城市基本面與寫字樓市場供需基本面兩項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行交叉分析，最終得出35個大中城市寫字樓市場投資價值結(jié)果。鄭州則被該機(jī)構(gòu)評為寫字樓市場重點(diǎn)關(guān)注城市。
報告認(rèn)為，深圳、南京、重慶、成都、武漢、西安等第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口多，第三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)，對于辦公樓具有強(qiáng)大的人口和經(jīng)濟(jì)支撐，且辦公樓供需較為平衡的城市成為開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等優(yōu)先進(jìn)入的城市。
而第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口多，第三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)，對于辦公樓具有強(qiáng)大的人口和經(jīng)濟(jì)支撐，但辦公樓供給過度，短期市場壓力較大的城市，對于開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等來講則成為其重點(diǎn)關(guān)注的城市，比如上海、廣州、北京等一線城市，還有杭州、天津、鄭州等部分二線城市。
第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口少，第三產(chǎn)業(yè)較弱，但辦公樓供需較為平衡的城市，對于開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等來講則成為其選擇性進(jìn)入的城市，而這類城市還不在少數(shù)，并且大多數(shù)位于中西部地區(qū)。比如南寧、福州、?？?、石家莊、大連、青島、沈陽、濟(jì)南、哈爾濱、蘭州、太原、長沙、南昌、烏魯木齊。
第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口少，第三產(chǎn)業(yè)較弱，辦公樓供給過度的城市，對于開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等來講則成為應(yīng)該不建議進(jìn)入城市。比如合肥、寧波、廈門、貴陽、昆明、呼和浩特、銀川、西寧等城市。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，企業(yè)或金融機(jī)構(gòu)等市場主體投資寫字樓市場，應(yīng)該謹(jǐn)慎為之，不可盲目投資。尤其是在今年銀行信貸緊縮的市場背景下，企業(yè)融資成本高，資金面普遍緊張，寫字樓市場的投資、開發(fā)風(fēng)險更大，如果沒有比較穩(wěn)妥的市場布局策略與資金面的支持，開發(fā)企業(yè)極有可能在這一輪市場發(fā)展過程中陷入僵局。
