據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪把中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)展望從穩(wěn)定調(diào)整到負(fù)面，預(yù)計(jì)未來(lái)一年住宅銷售增長(zhǎng)將大幅放緩。經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、財(cái)經(jīng)專欄作家葉檀就此事發(fā)表獨(dú)家點(diǎn)評(píng)。
經(jīng)濟(jì)之聲：原本已經(jīng)低迷的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，又遭到當(dāng)頭一棒。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪昨天宣布，把中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。穆迪預(yù)計(jì)，未來(lái)12個(gè)月內(nèi)，隨著庫(kù)存上升、流動(dòng)性減弱，中國(guó)住宅類房地產(chǎn)銷售的增長(zhǎng)將會(huì)大幅放緩。對(duì)于穆迪給出的結(jié)論和分析依據(jù)，您認(rèn)同嗎？我們知道穆迪是權(quán)威的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，它的警示，我們?cè)趺磳?duì)待？
葉檀：穆迪有自己的依據(jù)，我們不能說(shuō)它的結(jié)論是錯(cuò)誤的，但是它顯然不太懂得中國(guó)房地產(chǎn)的特殊情況和中國(guó)的特色。穆迪主要是按照幾個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)的，它也做了實(shí)際的考察，比如說(shuō)今年房地產(chǎn)的庫(kù)存量在上升，而且去年它的銷售額同比增長(zhǎng)了26.6%，而今年是在0%-5%之間，而且一二線城市的庫(kù)存量在大幅上升。最重要的是，由于中國(guó)實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，所以中國(guó)房地產(chǎn)的貸款、房地產(chǎn)的融資渠道在收窄。根據(jù)這幾個(gè)方面因素，穆迪認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)從穩(wěn)定調(diào)整到負(fù)面，也就是說(shuō)未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)非常大。
但穆迪沒(méi)有想到，從2003年開始，中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)歷了一輪又一輪的調(diào)整，平均兩年有一次大調(diào)整，每一次我們覺(jué)得房地產(chǎn)市場(chǎng)快要崩盤了，但是在每次“崩盤論”之后，中國(guó)的房地產(chǎn)都會(huì)進(jìn)入一個(gè)上漲和穩(wěn)定的區(qū)間。中國(guó)的房地產(chǎn)有自己的特色，它的政策、貨幣以及一些經(jīng)濟(jì)的指標(biāo)都跟西方房地產(chǎn)市場(chǎng)有非常大的區(qū)別。
經(jīng)濟(jì)之聲：樓市崩盤論持續(xù)發(fā)酵中，一些悲觀者認(rèn)為穆迪這次調(diào)降房地產(chǎn)信用評(píng)級(jí)有落井下石的味道，可能會(huì)成為壓垮中國(guó)樓市的最后一根稻草。雖然大家都在說(shuō)地方政府救市難以改變樓市目前的頹勢(shì)，但是說(shuō)中國(guó)樓市要垮掉，這種擔(dān)憂是不是有些多慮了？
葉檀：穆迪是世界知名的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，它的評(píng)級(jí)直接影響到中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，所以我們對(duì)穆迪的評(píng)級(jí)給予特殊的關(guān)注。在此前，一些機(jī)構(gòu)包括花旗銀行在內(nèi)，都發(fā)布一系列的報(bào)告看空中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有因此垮臺(tái)。這些機(jī)構(gòu)主要的看空理由跟穆迪是一致的，目前我們需要關(guān)注的是幾個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域，比如說(shuō)中國(guó)的融資渠道、房地產(chǎn)的融資渠道是不是會(huì)增加。比如說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格下降之后，它的去化率會(huì)上升，像杭州這個(gè)城市，它的房地產(chǎn)價(jià)格在下降，但是某些樓盤在房?jī)r(jià)大幅下降之后，出現(xiàn)了剛性需求的上升，甚至出現(xiàn)了“日光盤”的現(xiàn)象。
如果出現(xiàn)這一系列組合拳的話，我相信中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)企穩(wěn)。我們的剛性需求時(shí)代沒(méi)有過(guò)去，我們的商品房時(shí)代也沒(méi)有過(guò)去。現(xiàn)在的關(guān)鍵問(wèn)題是，我們的貨幣政策能不能對(duì)房地產(chǎn)出現(xiàn)一個(gè)比較大的調(diào)整。
當(dāng)然，我們也不能說(shuō)穆迪是“陰謀論”，因?yàn)閲?guó)外的機(jī)構(gòu)都有各自的看法，我們不能以“陰謀論”來(lái)統(tǒng)概它們的看法。
經(jīng)濟(jì)之聲：目前中國(guó)的房地產(chǎn)后市會(huì)是一個(gè)怎么樣的發(fā)展路徑？
葉檀：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生非常嚴(yán)重的分化，有的受益于高鐵時(shí)代，受益于城鎮(zhèn)化，一些重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)依然會(huì)上升；但是有的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于此前過(guò)于激進(jìn)，泡沫過(guò)大，比如說(shuō)像中國(guó)西北部的一些煤炭城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)急劇下滑的現(xiàn)象，它的分化是非常嚴(yán)重的。
另外一個(gè)分化是消費(fèi)群體中的分化，有些資金較多的人群會(huì)購(gòu)買商品房，商品房的價(jià)格會(huì)下降；但是保障房，包括共有產(chǎn)權(quán)房，會(huì)維持一個(gè)非常低水位的穩(wěn)定價(jià)格。
房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)發(fā)生分化，前兩年一些比較穩(wěn)健，比較注意現(xiàn)金流的大型房地產(chǎn)企業(yè)，未來(lái)會(huì)進(jìn)入一個(gè)并購(gòu)其他企業(yè)的階段；而一些小型的比較激進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)，它會(huì)出現(xiàn)一個(gè)崩盤的結(jié)果。
經(jīng)濟(jì)之聲：目前危險(xiǎn)最大的是哪一類城市？
葉檀：城市分化的最后邏輯是，哪個(gè)城市受益于新型城鎮(zhèn)化時(shí)代，哪個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了比較好的轉(zhuǎn)型，那么這個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)就有可能起來(lái)，而且它的房地產(chǎn)市場(chǎng)是比健康的。
目前最危險(xiǎn)的城市有一些共同特點(diǎn)：以前的房?jī)r(jià)非常高，泡沫比較大，但是它的人口和它的存款在流失，而且它轉(zhuǎn)型比較困難。最重要的是，它沒(méi)有受益于高鐵時(shí)代，它單純靠低端的制造業(yè)或者是靠一些低端的資源性行業(yè)發(fā)展，這樣的城市風(fēng)險(xiǎn)非常大，它的市場(chǎng)出現(xiàn)了急劇的下滑。
經(jīng)濟(jì)之聲：目前一些地方政府出臺(tái)了一些救市政策，這對(duì)個(gè)別城市的危局有沒(méi)有緩解作用？
葉檀：這些救市政策起到的作用其實(shí)并不大，這些政策對(duì)于局部會(huì)有一定的影響，但影響相當(dāng)小，因?yàn)榈胤秸疀](méi)有辦法去影響融資的成本，也沒(méi)有辦法去提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體信心。我們房地產(chǎn)市場(chǎng)要穩(wěn)健，必須要進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，從貨幣、從信心、從全國(guó)的資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)總體衡量我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這樣才能出臺(tái)非常行之有效的政策。
經(jīng)濟(jì)之聲：對(duì)于房地產(chǎn)融資成本后續(xù)的變化，怎么看？
葉檀：房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資非常奇特，它以前是靠銀行，然后到境外去貸款融資，因?yàn)樗馁J款利率非常低，然后它發(fā)行了一些房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)融資的成本整體來(lái)說(shuō)比較高，很多都到了15%以上，成本如此之高是因?yàn)樗姆績(jī)r(jià)上漲得更快，所以能夠覆蓋它的融資成本。
現(xiàn)在出現(xiàn)了一個(gè)逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，如果說(shuō)房地產(chǎn)的融資成本繼續(xù)維持在15%的高位，而房地產(chǎn)的價(jià)格又降下來(lái)了，下降到0%-5%之間，那顯然不能覆蓋融資成本。一些新進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)，新興又不太好的房地產(chǎn)企業(yè)，就面臨資金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，而大型的房地產(chǎn)企業(yè)，它就會(huì)主動(dòng)降低它的建設(shè)速度。
經(jīng)濟(jì)之聲：在這一輪調(diào)整中，土地的價(jià)格會(huì)不會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性下降？
葉檀：土地的價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了下降了，最主要的問(wèn)題是，大家對(duì)土地的吹捧最近有所下行。考慮到不同的城市，比如說(shuō)一線城市、一些核心區(qū)域的城市和城市的新興中心點(diǎn)，這樣土地如果低價(jià)買入的話，未來(lái)仍然有升值的空間，因?yàn)檫@些地方每平方公里的GDP會(huì)上升，越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方，現(xiàn)在以均價(jià)拿地，越是合適的。