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　　分化依舊是今年中國(guó)樓市的主題，性?xún)r(jià)比將成為大小樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)的主要準(zhǔn)則。2014年上半年，市場(chǎng)格局變化之快，多數(shù)企業(yè)始料未及。幾家企業(yè)所推出的各類(lèi)排行榜在共同表明：鄭州樓市已現(xiàn)分化趨勢(shì)，強(qiáng)者更強(qiáng)，弱者更弱，市場(chǎng)日趨理性。

　　市場(chǎng)內(nèi)生調(diào)整需求 出現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)

　　2014年的樓市果然出現(xiàn)了分化端倪。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年1~6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資42019億元，同比名義增長(zhǎng)14.1%，增速比1~5月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資28689億元，增長(zhǎng)13.7%，增速回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。在商品房銷(xiāo)售和待售方面，1~6月份，商品房銷(xiāo)售面積48365萬(wàn)平方米，同比下降6.0%，商品房銷(xiāo)售額31133億元，下降6.7%。由此可見(jiàn)，上半年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售均出現(xiàn)了回落的態(tài)勢(shì)。

　　7月16日的國(guó)務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)盛來(lái)運(yùn)解釋?zhuān)煌貐^(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)分化已現(xiàn)，二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)已出現(xiàn)下調(diào)態(tài)勢(shì)。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年，東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積22630萬(wàn)平方米，同比下降13.3%;銷(xiāo)售額18051億元，下降14.0%，降幅收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積12987萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.8%;銷(xiāo)售額6511億元，增長(zhǎng)5.7%，增速提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積12747萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.4%;銷(xiāo)售額6571億元，增長(zhǎng)5.5%，增速提高3.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　盛來(lái)運(yùn)認(rèn)為，出現(xiàn)這種情況主要有兩方面原因：一方面是去年同比基數(shù)較高。

　　今年的1~6月份房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積為4.8萬(wàn)億平方米，去年同期基數(shù)5.1萬(wàn)億，且去年上半年增速近30%，在高基數(shù)的情況下出現(xiàn)回落是正常的。另一方面是市場(chǎng)自身的內(nèi)生調(diào)整需要，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回落也是一種向理性回歸的正常反應(yīng)。

　　上半年量跌價(jià)漲 市場(chǎng)集中度提高

　　相比于國(guó)內(nèi)其他城市，鄭州市場(chǎng)的表現(xiàn)依然相對(duì)較好。

　　同致行鄭州公司提供的數(shù)據(jù)顯示，上半年鄭州市場(chǎng)商品房備案銷(xiāo)售350萬(wàn)㎡，同比下滑近三成，銷(xiāo)售均價(jià)9906元/㎡，同比仍大幅上漲16%，并沒(méi)有因?yàn)殇N(xiāo)售量的下行而價(jià)格下滑。

　　有其他數(shù)據(jù)也顯示，鄭州2014年上半年住宅成交量回落，與全國(guó)絕大多數(shù)城市類(lèi)似;但同比2013年上半年成交量，降幅略高于中部省會(huì)城市，低于一線(xiàn)城市與華東區(qū)域城市。可見(jiàn)，經(jīng)過(guò)半年多的運(yùn)行，鄭州樓市已現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。

　　實(shí)際上，分化現(xiàn)象在房企之間也同樣存在。鄭州市場(chǎng)上，不同項(xiàng)目的銷(xiāo)售結(jié)果差別極大，無(wú)論定位剛需還是改善，住宅還是商辦，有開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)的項(xiàng)目，也有開(kāi)盤(pán)去化率僅百分之十幾的項(xiàng)目;有頻頻出手拿地的房企，也有資金緊張不得不尋求聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房企。

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟，購(gòu)房者對(duì)于開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力、后期物業(yè)管理、園林規(guī)劃等要求越發(fā)嚴(yán)格，一線(xiàn)實(shí)力房企越發(fā)受到市場(chǎng)歡迎，中小房企遭到一定沖擊，開(kāi)發(fā)商強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面更明顯。萬(wàn)科、保利、雅居樂(lè)等一線(xiàn)房企項(xiàng)目頻頻熱銷(xiāo)全城，而一些小型開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售壓力加大，不少項(xiàng)目選擇以?xún)r(jià)換量。

　　同致行鄭州公司技術(shù)總監(jiān)曹慶偉認(rèn)為，在目前銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，過(guò)去那些激進(jìn)擴(kuò)張型的房企有可能還會(huì)面臨資金面緊張的危機(jī)，在此輪市場(chǎng)大洗牌過(guò)程中有可能會(huì)面臨被收購(gòu)或消失的風(fēng)險(xiǎn)。而龍頭房企與普通房企之間已呈現(xiàn)出進(jìn)一步“分化”的特征，這樣的特征在市場(chǎng)低迷期尤為明顯，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高，并且將助推房企新格局的形成。

　　2014下半年市場(chǎng)去化壓力加大 房企洗牌將近

　　但在曹慶偉看來(lái)，對(duì)于房企來(lái)講，2014年上半年的市場(chǎng)“分化”格局并不是終點(diǎn)，2014年下半年及未來(lái)幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局仍然面臨重新洗牌的可能性。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同此觀(guān)點(diǎn)。

　　對(duì)于部分龍頭房企來(lái)講，除了通過(guò)傳統(tǒng)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)“內(nèi)生式”增長(zhǎng)提升規(guī)模之外，還可通過(guò)并購(gòu)等方式進(jìn)行“外延式”增長(zhǎng)。而受信貸影響嚴(yán)重的中小企業(yè)可能面臨更多的債務(wù)違約的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。短期內(nèi)如果遭遇現(xiàn)金流緊張無(wú)法通過(guò)銷(xiāo)售、貸款等渠道解決，這些企業(yè)或出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，這無(wú)疑增加了市場(chǎng)格局之間的不確定性。

　　值得注意的是，目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了去化壓力問(wèn)題。僅同致行鄭州的數(shù)據(jù)顯示，以2010年底為基底，鄭州市商品房庫(kù)存截至2014年6月達(dá)到1013.18萬(wàn)㎡，庫(kù)存壓力上漲明顯。2014年上半年房地產(chǎn)商品房市場(chǎng)整體表現(xiàn)出供過(guò)于求的現(xiàn)象，尤其是6月份供應(yīng)量更是超過(guò)了銷(xiāo)售量67.02萬(wàn)㎡，導(dǎo)致庫(kù)存上漲明顯。2014年房地產(chǎn)政策撲朔迷離，銀行信貸更是收緊明顯，去化難以與去年相比，預(yù)計(jì)未來(lái)跑量去庫(kù)存仍將是市場(chǎng)主流。

　　盡管諸多業(yè)內(nèi)人士看冷當(dāng)下市場(chǎng)，但上半年鄭州土地市場(chǎng)還是可以讓開(kāi)發(fā)商欣喜的。從上半年鄭州土地市場(chǎng)交易的數(shù)據(jù)來(lái)看，無(wú)論是地王還是熱門(mén)地塊，很多地塊的競(jìng)得者是業(yè)內(nèi)的“新人”。為此，河南嘉億房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事、總裁馮愛(ài)萍就說(shuō)，“新人”不斷高價(jià)搶地，說(shuō)明外界對(duì)樓市很看好，也說(shuō)明未來(lái)鄭州樓市房?jī)r(jià)還會(huì)穩(wěn)步上漲。

　　同時(shí)，國(guó)內(nèi)知名房企在鄭州拿地動(dòng)向可謂四面開(kāi)花，城區(qū)內(nèi)的城中村改造項(xiàng)目已基本被瓜分完畢。三環(huán)外熱點(diǎn)主要集中在新興區(qū)域市場(chǎng)，如連霍以北板塊的城中村改造項(xiàng)目、高新區(qū)、集萬(wàn)千寵愛(ài)于一身的航空港區(qū)、跟隨鄭東新區(qū)擴(kuò)圍而迅速發(fā)展的中牟板塊及市場(chǎng)逐漸發(fā)力的二七新城等，他們都具備規(guī)劃好、土地資源豐富、發(fā)展空間較大的優(yōu)勢(shì)。

　　可以肯定的是，鄭州未來(lái)的城鎮(zhèn)化建設(shè)，必將在這場(chǎng)分化中更加科學(xué)、更加理性。