美女被羞羞在线观看网站免费,法国罗曼史大尺度未删减版电影,www成年人,非常**在线观看免费完整版,伊人中文在线,色戒汤唯未删减版,在线观看高清视频

　　重點(diǎn)城市推盤和庫(kù)存是有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的，但600多個(gè)三四線城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工和庫(kù)存分別占全國(guó)的45%、60%和70%。這些城市的庫(kù)存到底有多大，迄今并無(wú)規(guī)范持續(xù)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。這些三四線城市庫(kù)存，或許是一個(gè)被低估的“黑洞”。

　　中央高層近期頻繁談及樓市。習(xí)總書記11月10日在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上提出“去庫(kù)存”，李克強(qiáng)總理次日在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出“加快戶籍改革，帶動(dòng)住房消費(fèi)”，剛好當(dāng)時(shí)正在浙江調(diào)研的中財(cái)辦主任劉鶴也指出，“化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。中央高層兩天內(nèi)三提房地產(chǎn)，核心內(nèi)容，可歸結(jié)為“去庫(kù)存”、“辦戶口”六個(gè)字。

　　“去庫(kù)存”、“辦戶口”字，對(duì)樓市意味著什么？筆者認(rèn)為，這顯示出樓市對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的綜合影響從來(lái)沒(méi)有像現(xiàn)在這樣大，這種影響不單單是“穩(wěn)增長(zhǎng)”的權(quán)益之計(jì)，更關(guān)系“新型城鎮(zhèn)化”能否推進(jìn)、內(nèi)需社會(huì)能否建立的長(zhǎng)效設(shè)計(jì)。因此，我們應(yīng)遵從行業(yè)發(fā)展規(guī)律及其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位來(lái)看待樓市政策取向。

　　去年7月，新任住建部部長(zhǎng)陳政高對(duì)樓市提出了三項(xiàng)任務(wù)，排在第一位的就是“千方百計(jì)去庫(kù)存”。從那時(shí)起，“去庫(kù)存”就取代“控房?jī)r(jià)”成為樓市新主題?？蹿厔?shì)，“去庫(kù)存”可能成為樓市未來(lái)三至五年內(nèi)的中期政策指引。

　　事實(shí)上，今年以來(lái)樓市持續(xù)回升，已對(duì)庫(kù)存去化做了很大貢獻(xiàn)。全國(guó)樓市銷售面積增幅從年初下滑16.9%，一舉逆轉(zhuǎn)到上漲7.2%，全年銷售規(guī)模有望探至2013年的歷史最高水平（13億平方米）。重點(diǎn)城市樓市回升更顯著，CREIC監(jiān)測(cè)的35個(gè)一線、二線和三四線典型城市，銷售面積增幅分別為51%、20%和26%，這些城市已從“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)向“補(bǔ)庫(kù)存”。雖然，主要城市銷售好轉(zhuǎn)推動(dòng)全國(guó)樓市回升，但并未換來(lái)去庫(kù)存化的改善。相反，兩者的“剪刀差”還在擴(kuò)大，待售庫(kù)存除了在5月減少15萬(wàn)平方米之外，始終處于每月增加100至200萬(wàn)平方米的攀升態(tài)勢(shì)中。待售庫(kù)存在10月突增2122萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于7至9月百萬(wàn)平方米的增長(zhǎng)，此前連續(xù)2個(gè)月回落的待售住宅庫(kù)存，也在10月增加了1180萬(wàn)平方米。

　　“金九銀十”剛過(guò)去，“銀十”期間重點(diǎn)城市成交量創(chuàng)2009年以來(lái)新高，緣何庫(kù)存逆勢(shì)大增？筆者認(rèn)為，原因在于主要城市批售比（銷售面積/批準(zhǔn)上市面積）在7月達(dá)到1.01最高點(diǎn)后，連續(xù)3個(gè)月下降，“金九銀十”疊加開(kāi)發(fā)商沖刺全年業(yè)績(jī)，9、10月供應(yīng)大增，但前期需求過(guò)度釋放、刺激政策效應(yīng)減退，新盤去化率普遍下降，深圳（樓盤）9月以來(lái)新盤去化率僅60%，這使得庫(kù)存在10月底驟然增加。另一方面，主要城市“金九銀十”表現(xiàn)搶眼，并非庫(kù)存主要拖累者，三四線城市庫(kù)存惡化才是主因。

　　目前，重點(diǎn)城市推盤和庫(kù)存是有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的，但600多個(gè)三四線城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工和庫(kù)存分別占全國(guó)的45%、60%和70%。這些城市的庫(kù)存到底有多大，迄今并無(wú)規(guī)范持續(xù)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。這些三四線城市庫(kù)存，或許是一個(gè)被低估的“黑洞”。

　　三四線城市，由于政府財(cái)力有限，往往采取“土地?fù)Q配套”的樓市開(kāi)發(fā)模式，即開(kāi)發(fā)商代替政府開(kāi)展土地的“三通一平”或“七通一平”等土地儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)工程，政府以“土地”來(lái)償付開(kāi)發(fā)費(fèi)用。因此，在三四線城市，土地和房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)的“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)”模式非常普遍，超級(jí)大盤比比皆是，很多項(xiàng)目要開(kāi)發(fā)數(shù)年，甚至十幾年。

　　另外，庫(kù)存應(yīng)該包括“三大塊”。除了常說(shuō)的待售庫(kù)存，還包括在建未售庫(kù)存和已批未建庫(kù)存等兩大塊。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的僅是待售庫(kù)存，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在報(bào)告期末已竣工可供銷售或出租但尚未銷售或出租的商品房建筑面積累積值。這一塊是“顯性庫(kù)存”，規(guī)模并不大，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)是6.8億平方米（截至10月）。但這一塊待售庫(kù)存，并未包含未竣工但可供銷售的建筑面積，即通常所說(shuō)的“批準(zhǔn)預(yù)售面積”，這就低估了處于待售狀態(tài)的庫(kù)存規(guī)模。

　　在建未售庫(kù)存是待售庫(kù)存的“預(yù)備隊(duì)”。這部分庫(kù)存可通過(guò)施工面積減去處于施工狀態(tài)但已批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積來(lái)匡算。截至10月底，全國(guó)房地產(chǎn)施工面積70.8億平方米，比2010年增加了30億平方米，增幅達(dá)到74%。其中絕大部分處于在建未售狀態(tài)；已批未建庫(kù)存，則是已出讓給開(kāi)發(fā)商，但并未開(kāi)發(fā)的土地規(guī)劃建筑面積，即開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備，這部分庫(kù)存基本上沒(méi)有統(tǒng)計(jì)，目前還是個(gè)“黑洞”。

　　全國(guó)樓市庫(kù)存到底有多大？中信證券(600030,股吧)曾做過(guò)“三大塊”庫(kù)存的系統(tǒng)計(jì)算，按規(guī)劃建筑面積計(jì)算，截至10月，已批未建庫(kù)存70.9億平方米、在建庫(kù)存55.3億平方米、待售庫(kù)存6.6億平方米，全國(guó)整體庫(kù)存達(dá)132.8億平方米。若庫(kù)存真有這么大，那即便按2013年13億平方米的歷史最高銷售面積計(jì)算，也要10年才能消化，這還要在此期間不再增加新土地出讓。上述數(shù)據(jù)或許不盡準(zhǔn)確，但全國(guó)樓市庫(kù)存量被低估、存在庫(kù)存“黑洞”是顯然的，這也是緣何樓市銷售持續(xù)回暖，但待售庫(kù)存卻源源不斷增加的主要原因。

　　這就不難理解，緣何今年以來(lái)開(kāi)發(fā)商資金面持續(xù)改善，但拿地和新開(kāi)工積極性很低；緣何樓市“銷售端”持續(xù)回升，但新開(kāi)工、拿地、開(kāi)發(fā)投資三項(xiàng)“先行指標(biāo)”始終疲軟不堪。三項(xiàng)“先行指標(biāo)”疲軟，也是今年以來(lái)固定資產(chǎn)投資增速持續(xù)回落、上下游制造業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩加劇的原因。進(jìn)一步，庫(kù)存消化不了，“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力就無(wú)法化解?！叭?kù)存”戰(zhàn)略實(shí)施一年半以來(lái)，該出的政策已出盡了，針對(duì)三四線城市商品房庫(kù)存的惡化、庫(kù)存“黑洞”的頑疾，鼓勵(lì)2.6億外來(lái)人口在三四線城市落戶，無(wú)疑是消化庫(kù)存的“撒手锏”，從長(zhǎng)計(jì)議，也是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、做實(shí)內(nèi)需的必由之路。（作者：李宇嘉）