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改革背景下樓市四大猜想:小產(chǎn)權房將“轉(zhuǎn)正”?

2013-11-21 09:29 來源：經(jīng)濟參考報

[摘要] CR IC研究員嚴躍進認為，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，表明樓市發(fā)展與長效機制建立過程又邁出重要的一步?！薄　≮w路興進一步指出，房產(chǎn)稅改革需在財稅整體改革框架下進行，也需要地方中央財權事權改革的配合，因此，仍需較長時間。

　　日前國家統(tǒng)計局公布的70大中城市房價最新數(shù)據(jù)再創(chuàng)2013年“國五條”實施以來新高。樓市持續(xù)高燒，再次進入“越調(diào)越漲”怪圈。與此同時，剛剛結束的十八屆三中全會吹響改革號角，同時也給出未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。

　　但是，由于“房地產(chǎn)調(diào)控長效機制”等相關政策細則尚未確定，房地產(chǎn)正在被更大的不確定性籠罩。唯一確定的是，土地制度、財稅制度、住房制度等房地產(chǎn)相關改革正在提速。

　　在濃重的改革氛圍下，房產(chǎn)稅何時開征、小產(chǎn)權房如何定位、住房信息何時聯(lián)網(wǎng)等多個敏感問題，觸動著人們的神經(jīng)，也引發(fā)各方猜想。

　　猜想一

　　小產(chǎn)權房能否“轉(zhuǎn)正”

　　近期，隨著農(nóng)村土地改革腳步臨近，與之相關的“小產(chǎn)權房”也成為業(yè)界關注焦點。在市場消息刺激下，部分城市小產(chǎn)權房市場甚至出現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。

　　20日，中央農(nóng)村工作領導小組副組長陳錫文解讀三中全會《決定》時表示，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場前提是對用途管制。而小產(chǎn)權房不合法的根本原因，是其不符合土地利用規(guī)劃，違反了土地用途管制。這意味著，即便改變集體土地性質(zhì)，小產(chǎn)權房也無法合法化。

　　事實上，相關部門已經(jīng)多次明確表示小產(chǎn)權房不合法。國土部此前也曾經(jīng)在部分地區(qū)對清理小產(chǎn)權房工作進行試點“中央要求各地對農(nóng)村集體土地進行確權登記發(fā)證，凡是小產(chǎn)權房不予確權登記，不受法律保護?！倍?，國務院早在2011年就成立了小產(chǎn)權房清理小組。

　　迄今為止，國土部、住建部等相關部門關于小產(chǎn)權房的口徑尚無實質(zhì)變化，“轉(zhuǎn)正”之說僅停留于市場猜測中。

　　值得一提的是，農(nóng)村土地要實施流轉(zhuǎn)，還面臨著土地政策法規(guī)瓶頸。在我國現(xiàn)行法律范圍內(nèi)農(nóng)村集體建設用地并不允許出讓或轉(zhuǎn)讓使用權。

　　1986年頒布，1998年第一次修訂的《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。對此，中國城市經(jīng)濟學會副會長、國土資源部法律中心顧問楊重光在接受記者采訪時指出，放開集體建設用地自由流轉(zhuǎn)的最大瓶頸是法律紅線，而所面臨的法律瓶頸不僅止于《土地管理法》，《集體土地征收補償條例》甚至《憲法》都得隨之進行修正。

　　因此，無論是農(nóng)村建設用地流轉(zhuǎn)還是小產(chǎn)權房的解決，都需要在法律修改之后。

　　而對于小產(chǎn)權房的解決方案，CR IC研究中心認為，未來最有可能的是采取差異化的處理手法“即歷史性的小產(chǎn)權房根據(jù)各自情況，并辦理相關手續(xù)實現(xiàn)‘轉(zhuǎn)正’，而對于新增、搶建的小產(chǎn)權房，則可能采取一刀切的做法進行強制拆除?！?/font>

　　CR IC研究中心分析師李瑩強調(diào)，“無論最終采取何種方式，目前小產(chǎn)權房在我國仍然是違法的，國家不予登記確權。”因而，在購買小產(chǎn)權房時應慎重考慮，不能因為眼前的利益而對賭未來政策對小產(chǎn)權房的松動。

　　李瑩分析“即使是補繳土地出讓金來實現(xiàn)‘轉(zhuǎn)正’，這筆款項與最初購買房屋的房款加在一起可能也不會比商品住宅低多少，所以不應對小產(chǎn)權房抱有太大的升值預期。”

　　猜想二

　　房產(chǎn)稅何時全面開征

　　房產(chǎn)稅一直是房地產(chǎn)市場極為敏感的詞匯。在房產(chǎn)稅擴大試點呼聲越來越高之際《決定》提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，使市場預期愈加強烈。

(責任編輯：趙惠)

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