盡管從2014年開始，房地產(chǎn)從“黃金時代”邁入“白銀時代”的觀點已經(jīng)不絕于耳，但這份2015年上半年的利潤“成績單”才算是“鐵證如山”。白銀時代的種種現(xiàn)象催促房企加速轉(zhuǎn)型，謀求新紅利，開拓新領(lǐng)域。
最新數(shù)據(jù)顯示，截止日前，有36家上市房企已公布半年報，合計營業(yè)收入為987.216億元，合計凈利潤只有90億元，平均凈利潤率只有9.1%，歷史首次跌破10%。盡管從2014年開始，房地產(chǎn)從“黃金時代”邁入“白銀時代”的觀點已經(jīng)不絕于耳，但這份2015年上半年的利潤“成績單”才算是“鐵證如山”：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入中低利潤行業(yè)范疇。
誠如萬科總裁郁亮所言，白銀時代的入場券不好拿。銷售業(yè)績增速減緩、利潤率下降、房企業(yè)績明顯分化……白銀時代的種種現(xiàn)象催促房企加速轉(zhuǎn)型，謀求新紅利，開拓新領(lǐng)域。
透過銷售額背后看利潤率
從2015年上半年房企的銷售額來看，成績單并不難看。36家上市房企上半年合計營業(yè)收入為987.216億元，同比上漲了22%。從總體來看，上半年房企銷售額超過50億元的就達到69家。這其中，政策層面的各種利好不斷來襲，導(dǎo)致全國樓市回暖是主要因素，當(dāng)然，品牌房企也及時把握市場轉(zhuǎn)機，以積極、靈活、創(chuàng)新的營銷策略，有效扭轉(zhuǎn)了業(yè)績下行趨勢。
“分化”明顯轉(zhuǎn)型迫在眉睫
從“黃金時代”進入“白銀時代”，房價結(jié)束一漲均漲的“定式”，各地市場分化加劇，造成房企業(yè)績發(fā)生明顯分化?！皢渭冑u房子輕松賺錢的日子一去不復(fù)
返，單純憑借土地溢價獲得高收益的局面也難以再現(xiàn)?！睒I(yè)內(nèi)人士分析認為。進入白銀時代，銷售業(yè)績增速減緩成為困擾著眾多房企的新課題。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，房企利潤趨勢性下調(diào)的主要原因有三個方面：一是銷售難度加大，雖然全國一二線市場回暖，但三四線依然處于調(diào)整過程中，以價換量在持續(xù)。二是融資成本持續(xù)增加，對于企業(yè)來說，對內(nèi)對外融資的成本都吞噬了利潤。三是土地競爭激烈，房企一二線拿地艱難，過去依賴土地升值獲得利潤的發(fā)展模式難以維持。
張大偉預(yù)計，在利潤下調(diào)的情況下，將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領(lǐng)域，而房地產(chǎn)企業(yè)的競爭也將越來越激烈，核心盈利能力下滑、財務(wù)風(fēng)險加劇?！澳壳昂芏喾科笤诩訌姵杀究刂埔约疤岣咧苻D(zhuǎn)速度方面取得了不錯的成績，但這兩方面的發(fā)展終究會遇到瓶頸，房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型?！彼f。
“大鱷”跨界布局各出奇招
當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)利潤相對下降、競爭愈發(fā)激烈，過去簡單粗放的野蠻生長模式不再奏效。越來越多的房企開始擺脫過去簡單的住宅開發(fā)與銷售模式，在產(chǎn)品細分、模式創(chuàng)新等方面邁出轉(zhuǎn)型步伐。
互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)也成為了房地產(chǎn)行業(yè)多元化發(fā)展的一部分。早在去年下半年，在全民營銷盛行的同時，國內(nèi)多家地產(chǎn)開發(fā)商開始加強與電商網(wǎng)站的合作，而合作內(nèi)容也不再局限于最初的營銷以及推廣。眾多一線開發(fā)商都對此類金融產(chǎn)品寄予厚望，在希望促成交易的同時也試圖利用電商作為切入口，以金融為支點撬動房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈。但一系列金融產(chǎn)品在降低購房者成本的同時也降低了違約風(fēng)險，在房地產(chǎn)市場下行的趨勢下，如何規(guī)避逃貸風(fēng)險成了房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融的關(guān)鍵。
然而，賣得好未必賺得多。透過銷售額的增長看利潤率，房企上半年的表現(xiàn)并不樂觀。公布半年報的36家上市房企中，有17家企業(yè)凈利潤下調(diào)，有25家企業(yè)利潤率低于10%，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入中低利潤行業(yè)范疇。其中，萬科上半年營業(yè)收入同比增長22.72%，凈利潤同比增長僅為0.77%。
不過，萬科董秘譚華杰在中期業(yè)績會上也表示，萬科上半年權(quán)益凈利潤增速慢于營業(yè)收入，主要是因為當(dāng)期結(jié)算的項目中，合作比例較高，少數(shù)股東損益占比大幅上升。從利潤率來看，上半年萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為21.0%，與去年全年基本持平。“近年來，地價占房價比例不斷上升，毛利率下降是行業(yè)趨勢。萬科正在努力推進各項利潤挖潛行動，以保持毛利率穩(wěn)定，并通過節(jié)約費用，爭取凈利潤率有所上升?！弊T華杰同時表示，合作比例上升符合萬科的轉(zhuǎn)型方向;下半年隨著竣工結(jié)算量上升，預(yù)計全年凈利潤增速將明顯高于上半年。
盡管營業(yè)收入增加，但是房企告別高利潤，盈利能力大幅下調(diào)。從去年就開始頻頻提到的“白銀時代”以一個非常直觀的方式呈現(xiàn)了出來。
