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土地供需不平衡地王帶動(dòng)鄭州房企集體漲價(jià)

2016-08-04 08:40 來(lái)源：今報(bào)網(wǎng)

[摘要] 在2016年上半年，鄭州市經(jīng)營(yíng)性用地供地計(jì)劃有所上漲，同比增長(zhǎng)208%；住宅用地占比超七成，高新區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)為供地重點(diǎn)。但受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，七成以上均為城中村用地。

　　與之前萬(wàn)科美景拿下鄭紡機(jī)地王后一樣，多個(gè)開(kāi)發(fā)商第一時(shí)間便發(fā)布公告，稱(chēng)將于8月1日進(jìn)行不同程度的提價(jià)。

　　“地王”產(chǎn)生的原因很復(fù)雜，河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)李曉峰認(rèn)為，鄭州出現(xiàn)地王，一方面是由于外地房企和本土房企看好鄭州房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展，另一方面，是由于目前鄭州急劇下降的庫(kù)存量和土地供應(yīng)之間的矛盾。

　　開(kāi)發(fā)商連夜封盤(pán) 8月1日集體漲價(jià)

　　在7月26日康橋地王出現(xiàn)的前一天，便有多個(gè)樓盤(pán)宣布將于8月1日全面漲價(jià)，亞星金運(yùn)外灘項(xiàng)目全面上調(diào)500元/㎡～800元/㎡；位于新鄭龍湖的融僑城也不甘示弱，宣布在8月1日對(duì)剩余房源價(jià)格上調(diào)200元/㎡。

　　7月27日，綠地璀璨天城宣布8月初上漲500元/㎡。

　　7月28日，正商智慧城上調(diào)500元/㎡～1000元/㎡；碧桂園·鳳凰灣全線上調(diào)200元/㎡。

　　7月29日，最后一個(gè)地王出世的當(dāng)天，永威城發(fā)布公告，稱(chēng)將于8月1日在現(xiàn)階段價(jià)格基礎(chǔ)上再次上調(diào)；升龍?zhí)靺R廣場(chǎng)宣布住宅上漲500元/㎡，公寓和商業(yè)上漲1000元/㎡。

　　7月30日，地王出世第二天，鑫苑·二七新中心決定所有未售房源漲價(jià)100元/㎡；匯泉西悅城上調(diào)200元/㎡。

　　7月31日，地王出世的第三天，鄭州的樓盤(pán)進(jìn)入封盤(pán)漲價(jià)高潮。正商中州城、和昌悅瀾、富田興和灣、建業(yè)泰宏國(guó)際城、五龍新城等多個(gè)樓盤(pán)宣布漲價(jià)。

　　據(jù)悉，此次開(kāi)發(fā)商集體漲價(jià)，漲幅在100元/㎡～1000元/㎡。另?yè)?jù)記者了解，經(jīng)開(kāi)萬(wàn)錦城在封盤(pán)前住宅均價(jià)約12500元/㎡，封盤(pán)后價(jià)格將達(dá)到14000元/㎡。

　　城中村用地占比超七成凈地成爭(zhēng)搶對(duì)象

　　房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家、王牌智庫(kù)首席專(zhuān)家上官同君表示，目前鄭州四環(huán)內(nèi)的土地供應(yīng)量有限，加之城中村改造拆遷周期長(zhǎng)，土地供應(yīng)周期長(zhǎng)，外來(lái)房企同本土房企逐鹿中原，造成僧多粥少的局面。

　　從需求層面來(lái)看，今年上半年，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品住宅去化周期僅為3.9個(gè)月。相對(duì)于需求，鄭州土地市場(chǎng)的供給并不給力。

　　據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年至今，鄭州土地供應(yīng)量盡管穩(wěn)中有升，同比增長(zhǎng)8%。但其中城中村用地占比超七成，且以住宅用地為絕對(duì)主力。另外，鄭州土地供應(yīng)數(shù)量也是造成房企爭(zhēng)搶的原因之一。

　　在2016年上半年，鄭州市經(jīng)營(yíng)性用地供地計(jì)劃有所上漲，同比增長(zhǎng)208%；住宅用地占比超七成，高新區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)為供地重點(diǎn)。但受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，七成以上均為城中村用地。

　　“相較于城中村改造項(xiàng)目復(fù)雜的地面附著物狀態(tài)，近年來(lái)優(yōu)質(zhì)‘凈地’相對(duì)稀缺。”戴德梁行鄭州公司副總經(jīng)理巴然表示，“7月高新區(qū)、金水區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)連出地王，正是延續(xù)了上半年土地供求關(guān)系?！?/font>

　　土地供求關(guān)系直接影響土地出讓的溢價(jià)率，土地供應(yīng)不足導(dǎo)致土地高溢價(jià)率，也就誕生了“地王”。

　　房企競(jìng)爭(zhēng)慘烈沒(méi)有地就會(huì)被淘汰

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房企敢于花大價(jià)錢(qián)拿地，除了對(duì)未來(lái)收益有過(guò)研究，更因?yàn)槟壳澳玫刂y，決定了房企沒(méi)有地，將可能被淘汰。

　　據(jù)悉，2016年前，包括融創(chuàng)、龍湖、朗詩(shī)、正榮、魯能、藍(lán)光等在內(nèi)的省外房地產(chǎn)企業(yè)，一直在尋找進(jìn)入鄭州的最佳時(shí)機(jī)。在此之前，外地房企如萬(wàn)科、保利、富力等，在進(jìn)入鄭州之初，均選擇同本土房企合作開(kāi)發(fā)。

　　經(jīng)過(guò)上半年的“搶地”風(fēng)波后，融創(chuàng)通過(guò)收購(gòu)美盛白沙項(xiàng)目、魯能通過(guò)網(wǎng)上競(jìng)拍，均落戶鄭州，但仍有眾多房企對(duì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)虎視眈眈。進(jìn)入7月后，京城開(kāi)發(fā)商K2便試圖通過(guò)強(qiáng)拍進(jìn)入鄭州市場(chǎng)。也有階段性放棄的，如新城、東原、海爾、陽(yáng)光城等。

　　“僧多粥少”造就了鄭州2016年的多個(gè)地王。戴德梁行鄭州公司副總經(jīng)理巴然也認(rèn)為，開(kāi)發(fā)企業(yè)大量回歸中心城區(qū)，拉高了土地市場(chǎng)的整體價(jià)格。

　　在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，鄭州房?jī)r(jià)上漲空間還很大。

　　金融政策為房企添籌碼

　　一方面供不應(yīng)求，另一方面金融政策利好不斷。巴然認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力不減，房地產(chǎn)仍然會(huì)是整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展依賴度較高的“支柱”產(chǎn)業(yè)，“經(jīng)濟(jì)大腿功能”名副其實(shí)。

　　與此同時(shí)，美元已經(jīng)進(jìn)入升值周期，而人民貶值壓力巨大，超發(fā)的鈔票需要安全、合理、人民較易理解和觸及的投資領(lǐng)域去承載，房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)仁不讓。

　　河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)、土地信息中心主任孫婷婷也表示，此前信貸大幅放寬大量流入房地產(chǎn)行業(yè)，也是導(dǎo)致如今土地市場(chǎng)火爆的一大原因。

　　央行公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度人民幣貸款達(dá)到4.6億元，創(chuàng)下歷史同期最高水平。同樣由央行發(fā)布的《2016年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》則顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額同比增長(zhǎng)13%。

　　“另外，從去年下半年至今年年初，房地產(chǎn)銷(xiāo)售持續(xù)火爆，這讓他們有更多的錢(qián)用于拍地。”孫婷婷介紹。

　　巴然預(yù)測(cè)，未來(lái)隨著供應(yīng)的加大和短期需求的透支，鄭州商品住宅價(jià)格短期難以再次復(fù)制2014年下半年至2016年上半年的暴漲態(tài)勢(shì)?！邦A(yù)計(jì)整體市場(chǎng)價(jià)格將呈現(xiàn)小幅上漲的趨勢(shì)，甚至出現(xiàn)短期的盤(pán)整，但土地資源稀缺的中心城區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的局面將會(huì)維持”。(記者牛犇)