曾經(jīng)讓開發(fā)商大佬們敬而遠之的舊城改造項目，如今成為了香餑餑。
7月9日，方興地產(chǎn)公司執(zhí)行董事、首席執(zhí)行官李從瑞對外宣布，方興成功鎖定南京江寧區(qū)上坊地區(qū)中心城改造的項目，項目總建筑體量高達380萬平方米。無獨有偶，6月30日，上海實業(yè)發(fā)展股份有限公司（下稱“上實發(fā)展”）發(fā)布公告稱，為參與上海市虹口區(qū)北外灘舊城改造和綜合開發(fā)，公司已于6月27日出資1億元在上海市虹口區(qū)成立全資子公司“上海上實北外灘投資開發(fā)有限公司”。
一直以來,舊城改造（下稱“舊改”）項目因其牽涉面甚廣、改造難度較大且資金沉淀時間相對較長，敢于參與的企業(yè)并不多。然而，在樓市并不算景氣的今年，房企卻紛紛選擇進軍舊改行列。
“在房地產(chǎn)市場波動的背景下，主流開發(fā)商紛紛回歸一二線城市，導致核心地段土地資源緊張。在此情況下，舊改高潮迭起，順勢成為了開發(fā)商未來的一個重要發(fā)展方向。”一位港股上市公司副總裁告訴中國房地產(chǎn)報記者。
介入時機很重要
“在舊城改造過程中，時機還是很重要的，眼光要放遠一些，不能有很強的短期行為?！币晃粎⑴c過舊改的開發(fā)商高管告訴中國房地產(chǎn)報記者。
難度極大的舊改項目，并非任意一家企業(yè)都能操作。對于瑞安集團來說，海虹鎮(zhèn)老街的舊改項目就曾是他們手中的一塊燙手山芋。該項目幾乎把瑞安的資金鏈拖垮，直至瑞安集團董事局主席羅康瑞多次對外稱，今后不做舊改項目，即便做，也要政府負責拆遷，瑞安只負責后續(xù)的開發(fā)和運營。
同是房企，同處于樓市不甚景氣的當下，有人進，有人退，個中緣由何在？
據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，方興地產(chǎn)截至6月30日累計取得物業(yè)簽約銷售額64.58億元，較2013年同期下滑12%。這一數(shù)字距該公司的預設目標相差甚遠。有熟悉該公司的分析師告訴記者，目前方興在北京等一線城市拿地成本較高，土地及項目儲備僅夠開發(fā)到2015年，為未來的發(fā)展，進入舊改也就理所當然。
“一方面，有日益激烈的拍地競爭，舊改項目雖不好做，但這些地塊基本上都不會太差，最重要是競爭者少；另一方面，一線城市土地資源緊張，舊改項目往往位于城市的中心地帶，這會給開發(fā)商帶來無限的遐想空間。”對于舊改項目的吸引力，鴻毅資本總裁張義鴻在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時這樣向記者分析道。
盡管舊城改造的未來發(fā)展趨勢良好，但企業(yè)進軍舊改業(yè)務仍需謹慎。由于舊改開發(fā)有別于一般的房地產(chǎn)開發(fā)，涉及拆遷、居民情感等多種因素，并且舊改項目一般位于市區(qū)，其規(guī)劃難度也更高，所需處理的關系更為復雜，因此要做可持續(xù)的舊改開發(fā)，目前仍存在較多問題。
“這是一個相對公平的交易，舊改項目的土地成本較低，開發(fā)商不可能白拿好處，后續(xù)的風險和各種附加成本他必須獨立承擔?！睆偷┐髮W房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認為，其間的利弊，房企在參與之初就應該考慮清楚。
規(guī)劃不可或缺
“舊改的主導權在于政府，但改造不是單純的推倒重來，高瞻遠矚的規(guī)劃不可或缺。”尹伯成把舊改比喻成為“把一個窮矮搓改造成高富帥”的過程。
“首先，他需要一個造型師，幫他設計合適的發(fā)型，進行著裝搭配；然后，要有一個整容師重新塑造靚麗的外貌；此外，還需要一個健身師，幫他保持健碩身材；最重要的是，要舍得在他身上投資，否則一切都是空談?！币尚蜗蟮叵蛑袊康禺a(chǎn)報記者介紹，舊改過程中任何一個環(huán)節(jié)都很重要，且不能脫節(jié)。
瑞安集團的虹鎮(zhèn)老街項目，前后投資資金近200億元，耗時長達8年之久。在與中國房地產(chǎn)報記者探討時，對于舊改之難，羅康瑞有一番自己的理解：過去幾年我們放很多錢去動遷，卻沒有很清楚的時間表，沒說清楚什么時候能動遷完，我們可以開始做。結果工程一直耗了8年多。所以現(xiàn)在再做舊改時，我們不會主動承擔動遷責任，這個應該由政府去做。大家都說舊改項目利潤高，但其中稅收也相應很高。
在接下來的舊改中，對品牌房企而言，積極參與已然成為房企在大城市做大做強的戰(zhàn)略性選擇。在開發(fā)過程中，不管是對企業(yè)資源的聚合，還是獲得較高的開發(fā)利潤，抑或品牌市場能見度的提升，都有不小的作用。
利好的背后，苦練內(nèi)功對于房企而言不可或缺。上實發(fā)展一位內(nèi)部人士向中國房地產(chǎn)報記者表示，“舊改有別于一般的房地產(chǎn)開發(fā)，目前仍存在較多問題，所以想借‘舊改’這輪機遇再次做強的企業(yè)，必須首先提高與完善專業(yè)能力。”“相對來講，一線城市的市場空間更為廣闊，在這里做舊改項目，利潤還比較可觀。但是如今去做舊改，成本優(yōu)勢還是遜色了?！睆埩x鴻告訴中國房地產(chǎn)報記者。
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