鄭州“新地王”誕生：成交總價為5.29億元
昨天，一條微博在鄭州地產(chǎn)圈和媒體圈內流傳：2012年7月11日上午，鄭州市軌道交通有限公司以總價5.29億元，成功摘牌拿到“鄭政新出[2012]9號”地塊（以下簡稱9號地塊），刷新近期鄭州土地成交價，成為新的鄭州“地王”。此塊地折合936萬元/畝，看起來不高，但是超低的容積率讓土地顯得金貴。
而另一條消息接踵而來：同一天，2012鄭政新出(2012)10號地塊，被東方鼎盛摘牌，摘牌價格為3.196億元。此塊地每畝折合1310萬元。
9號地塊是一處土地出讓年限70年的城鎮(zhèn)住宅用地，折合樓面價8260元/平方米，土地出讓面積為37671.39平方米，規(guī)劃建筑面積為64041.36平方米。引人注意的是該地塊的容積率很低：大于1并且小于1.7，“一看即知應是豪宅項目，估計是雙拼別墅或是復式加洋房”。
取得該地塊的鄭州市軌道交通有限公司，是2008年2月22日經(jīng)鄭州市人民政府決定成立的國有獨資公司。下屬有專門負責置業(yè)開發(fā)的鄭州市軌道交通置業(yè)有限公司。
分析
從低容積率來算價格不低
9號地塊價格不算高，為啥9號地塊成為人們口中的地王呢？
從總價來說，城中村改造項目動輒十幾億、幾十億，5個多億不算多，“9號地塊的特點在于低容積率，從這么低的容積率來看地價可不低，一看就知是高端項目，這樣的低密度項目在東區(qū)很多，銷售情況也都很好?！焙幽虾细惠x煌房地產(chǎn)顧問有限公司業(yè)務總監(jiān)李廣澤表示。
他為記者算了一筆賬，算下來9號地塊樓面價約為8300元/平方米，加上3000元的建筑安裝、園林設計成本，1000元的營銷宣傳、市政配套費用，算下來成本在12300元/平方米左右，加上2000元左右的稅費，一平方米房子的成本在14000元上下。因為是低密度豪宅，將來的售價在18000元/平方米～20000元/平方米，賺頭不小。
“而且這個地塊的位置非常好，位于農(nóng)業(yè)東路以南，非常接近CBD，現(xiàn)在的鄭東新區(qū)核心已經(jīng)幾乎沒有住宅用地，從稀缺性來說，這塊地非常值得投資?！彼f，不過價格高是可以預測的，但價格如此之高，可見開發(fā)商和政府對這塊地都有很高的期望值。
龍湖的地價是鄭東新區(qū)經(jīng)營城市所有投入成本的最終體現(xiàn)。經(jīng)營城市就是經(jīng)營城市的土地，通過對城市規(guī)劃和基礎設施的前期投入，通過前期有計劃地收儲一級土地開發(fā)項目，來實現(xiàn)土地的增值，專業(yè)說是“公司化運營鄭東新區(qū)”。通過經(jīng)營城市來提升城市的土地價值，是經(jīng)營城市專業(yè)理念在鄭東新區(qū)實踐的河南樣板，值得總結和整理。
意義
拉開龍湖新區(qū)地塊入市序幕
看到“地王”出現(xiàn)，人們下意識認為肯定是樓市徹底回暖了。
不過，李廣澤的說法是，嚴格來說這算不上樓市徹底回暖的信號，因為這個地塊確實位置很好，也是稀缺資源。
“這塊地出讓的另一層重要意義在于，拉開了龍湖區(qū)建設的序幕。這塊地位于龍湖區(qū)南部，而龍湖區(qū)是鄭州市CBD的副中心，龍湖地塊規(guī)劃的是金融集聚區(qū)?！彼f。
“9號地塊‘地王’的出現(xiàn)，標志著鄭州房地產(chǎn)市場開始進入鄭東新區(qū)龍湖時代。”經(jīng)營城市實戰(zhàn)專家、深圳王牌城市研究策劃有限公司董事長上官同君更是這樣宣布。
他說，鄭東新區(qū)經(jīng)營城市成績斐然。自2004年到2012年，鄭東新區(qū)建設實現(xiàn)了三年出形象、五年成規(guī)模、十年建新城，其間鄭汴一體化戰(zhàn)略出爐，“如今是2012鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域建設大幕拉開，美麗的、堪比西湖的‘龍湖’即將蓄水，作為鄭州最高端的商務區(qū)、最高端的商住區(qū)，寸土寸金炙手可熱的龍湖，出現(xiàn)地王是正常的?！?/p>
“本次鄭東新區(qū)龍湖土地掛牌成交價格936萬元，按理說遠比業(yè)內對于龍湖未來地價的預測要低得多。隨著龍湖土地緊鑼密鼓地進入市場，這個片區(qū)是鄭州未來最高端的區(qū)域，地價節(jié)節(jié)攀高讓業(yè)內拭目以待?！彼A測。
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同一天北京產(chǎn)生新地王
就在昨天下午，經(jīng)歷了10次網(wǎng)上報價、46輪現(xiàn)場競價以及300多輪配建回購房面積競爭，被稱為“準地王”的北京市海淀萬柳地塊拍賣落下帷幕。民企中赫置地以26.3億元的上限價格、配建16400平方米回購房的條件力壓群雄，這一價格折合樓面價約4.42萬元/平方米，刷新了北京地王單價的紀錄。
昨天下午3點半，萬柳地塊拍賣現(xiàn)場——北京市國土資源局交易大廳內人頭攢動，到場的記者遠遠多過開發(fā)商。一入市就被貼上“準地王”標簽、現(xiàn)場競拍時間推遲、眾多知名開發(fā)商參與角逐、設價格上限以防報價過度飆高……種種因素疊加，讓萬柳地塊成為近年來北京土地市場人氣最高的地塊之一。
而該地塊26.3億元的最終成交價格溢價率達40%，扣除回購房面積，折合樓面價約為4.42萬元/平方米。這一樓面價不僅排名北京住宅類地塊的第一名，在全國也是第一?！霸谝阎娜珖≌惖貕K中，還未出現(xiàn)過比這更高的價格?！庇袠I(yè)內人士評價。
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